房市政策仍緊縮，即使有9月新青安放款鬆綁、換屋族實現延長等利基加持，但僅讓中古屋市場觀望氣氛轉淡，但預售市場則激不起漣漪。業界認為，房市景氣回暖可能要再等等。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，觀察近期中古市場帶看量，9月在新青安放款鬆綁、換屋族延長出售第二屋的措施上路後，單月帶看量與7月、8月相比有小幅回升，顯見貸款確實是影響民眾購屋決策的關鍵。

不過，儘管中古屋帶看量稍回升，但成交量能仍舊疲軟，主要還是買方期待房價下降，但屋主未肯讓步的情況下，買賣雙方價格拉鋸依舊。

預售市場方面，住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，上述政策鬆綁並未對預售市場加分，一方面由於新青安政策將在隔年到期，即使股市投資熱，但買方「股轉房」的意願低，寧願把資金留在股市，也形成股市熱、房市冷的特殊現象。

另一方面，換屋族群所屬的中高價市場也非主流，目前新案平均單周看屋組數維持在10-15組，平均成交組數則是一組。即使成交，仍以知名建商指標案、新開案的個案表現為主，否則個案單周看屋量落在十組內，或者零成交的情況，仍有不少。

展望後況，陳炳辰指出，雖然今年928檔期偏冷，但新北市、桃園市應有百億大案有望上場，買氣仍有待降息、選舉政策牛肉、股市資金轉進等因素加持。至於價格，目前未有鬆動跡象，如桃園市小檜溪、大有區域新案，或是新北市板橋區、永和區知名新案都仍居高水位，價量持續背離。

房市買氣慘，前三季交易量探九年低點。內政部最新資料顯示，9月全台建物買賣移轉棟數為20,039棟，月減3.9%、年減32.1%，前三季全台建物買賣移轉棟數共194,976棟，年減28.1%，探九年新低、為歷史同期第三低。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，9月的建物買賣移轉棟數反映的是8月至9月初的市況，因8月適逢暑假出遊旺季，原本就是交易淡季，加上房貸緊縮與第七波選擇性信用管制持續下，以及少了新屋交屋潮挹注，讓9月交易量較8月量縮3.9%。

陳金萍指出，去年9月正值國內銀行房貸緊縮、央行祭出減降令，要求銀行自主管理、降低不動產貸款總量的時期，衝擊民眾購屋信心，市場氣氛轉趨保守，影響去年9月交易量表現，但去年仍有部分縣市交屋潮挹注，交易量相對穩定。

反觀今年，國內房市政策持續調控、銀行資金緊縮仍持續，美國川普的關稅政策正式落地實施，但仍有變數，市場觀望氛圍仍濃，讓今年9月的交易量與去年同期相比仍有逾三成的減幅。

據內政部統計顯示，去年4月至8月全台建物買賣移轉棟數均在單月3萬棟以上，9月央行實施選擇性信用管制後，單月也約在2.5萬棟以上，但今年以來，全台各月買賣移轉棟數均在2.4萬棟以下，9月更是來到單月2萬棟左右，顯示中古屋市場買氣低迷。

進一步觀察歷年前三季房市交易量表現，今年前三季交易量僅高於2016年175,787棟、2001年的193,238棟，2025年前三季全台建物買賣移轉棟數探下史上自1999年有分月統計以來第三低量。

陳金萍表示，9月初行政院宣布將新青安貸款排除在《銀行法》第72條之2放款比率限制之外，使銀行得以釋放更多放款量能，對於適用新青安的族群或是首購族在貸款取得與排撥時間上得到緩解，觀望氣氛有稍微轉淡的跡象。

另外，央行也針對換屋族群「先買後賣」的售舊屋期限延長至18個月，體現政府對於首購、換屋等自住族群的支持，房市政策面的鬆綁提供一定正向影響。不過，相關政策能否轉化為實際成交，整體房市是否回溫，仍需一段時間檢驗，有待第4季持續觀察。

房市交易量持續低迷，據內政部最新統計，9月全台建物買賣移轉棟數僅2萬棟，月減3.9％、年減32.1％，今年已連續九個月單月買賣移轉棟數不及2.4萬棟；累計前三季全台交易量19.5萬棟、年減28.1％，為2017年來的最低交易紀錄。

　房仲業者指出，9月政府將新青安貸款排除銀行法規定之外、中央銀行延長換屋期限至18個月，稍微鬆綁房市管控，不過政策能否轉化為實際成交，有待第四季持續觀察。

　內政部統計顯示，相較於去年4至8月全台建物單月買賣移轉棟數均在3萬棟以上，去年第四季單月也有2.5萬棟以上水準，今年各月均在2.4萬棟以下，8、9月甚至低至單月2萬棟水準，市場未見回溫跡象。今年前九月交易量僅高於2016年的17.5萬棟、2001年的19.3萬棟，創下自1999年有分月統計以來的第三低量。

　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，9月原本就是交易淡季，加上房貸緊縮與第七波選擇性信用管制持續，加上少了新屋交屋潮挹注，讓9月交易量較8月量縮3.9％。而國內房市政策調控、銀行資金緊縮仍持續，美國對等關稅政策正式實施，市場觀望氛圍仍濃，讓今年9月的交易量與去年同期相比仍有逾3成的減幅。

　陳金萍表示，9月初行政院宣布將新青安貸款排除在銀行法第72-2條放款比率限制之外，使銀行得以釋放更多放款量能，對於適用新青安的族群或是首購族在貸款取得與排撥時間上得到緩解，觀望氣氛有稍微轉淡的跡象；央行也針對換屋族群「先買後賣」的售舊屋期限延長至18個月，房市政策面的鬆綁提供一定正向影響。不過，相關政策能否轉化為實際成交，仍需一段時間檢驗，有待第四季持續觀察。

中央銀行近日指出，歷經多次選擇性信用管制措施後，房地產市場過熱情況已有明顯趨緩，房市交易量、價格漲勢及民眾預期心理均出現降溫，銀行資金運用也更符合政策方向。

不過，央行官員認為，目前尚未出現鬆綁房市管制的訊號，將持續審慎觀察市場變化，以維持金融穩定與健全發展。

央行指出，自去年10月起，全國建物買賣移轉棟數年增率轉為負值，今年1至8月交易量較去年同期減少27.6%，顯示房市買氣顯著放緩。

根據永慶房屋網路調查，今年第4季民眾「看跌房價」比率達50%，遠高於「看漲」的20%，顯示市場預期心態已明顯轉向保守。同時，多項全台房價指標顯示漲勢趨緩，包括內政部住宅價格指數，以及國泰、信義與政大永慶房價指數等，年增率皆較去年明顯下降，顯示房價上漲壓力逐步減輕。

央行指出，信用資源流向亦顯示政策成效。根據統計，截至今年8月底，本國銀行辦理無自用住宅購屋貸款餘額占全部購置住宅貸款比率，已自2023年1月底的57.0%，上升至63.1%，顯示資金更集中於自住需求。

此外，都更及危老重建貸款占比也持續上升，由去年9月底的19.5%，提高至今年8月底的24%。央行表示，這反映銀行業配合政府政策方向，積極將資金導入促進都市更新與重建等具公共利益的用途。

央行進一步指出，全體銀行不動產相關放款成長率持續下降，顯示信貸擴張趨勢受到有效控制。截至今年8月底，不動產貸款餘額年增率由去年9月底的9.4%降至4.9%，購置住宅貸款年增率由11.3%降至6.3%，建築貸款年增率更自去年10月底的4.7%降至僅0.7%。

同時，不動產貸款集中度也持續改善，由去年高點的37.61%降至今年8月底的36.71%，顯示銀行業資金過度集中於房地產的情形已逐步緩解，整體信貸結構更趨穩健。不過，央行官員認為，目前仍非鬆綁房市管制的時機。未來將持續監測房市交易動向、價格變化與資金流向。

【永慶房屋 中和南勢角直營店店長 林品妤／】

　　近期銀行房貸審核條件相對嚴格，購屋民眾應事先了解並準備相關 財力文件，以免影響貸款核准時程，建議可諮詢具專業經驗的房仲公 司。

　　若購屋者為自營商、自由業者等無固定薪資收入族群，可透過「定 期匯款至自己帳戶」的方式，建立穩定金流紀錄。例如夜市攤商可每 周或每日將收入固定匯入帳戶，作為往後申請房貸的收入證明，有助 提高審核評分。

　　誠實金句

　　誠信不會是個選項 是做人做事的初衷

　　中和南勢角地區為捷運末端站、早期發展商圈生活機能完善，特別 相較於永和精華區新屋房價輒破百萬元、景平站多在8字頭，南勢角 7字頭房價，在雙和地區具明顯價格優勢，吸引大批台北上班族與首 購族湧進，形成穩定的自住型市場。

　　永慶房屋中和南勢角店店長林品妤表示，南勢角緊鄰捷運中和新蘆 線南勢角站及環狀線景平站，兩站交會形成交通便利圈，南勢角站又 位於捷運末端站，通勤族幾乎都能有座位。

　　此外，南勢角距離秀朗橋、福和橋、永福橋、中正橋與華中橋等主 要聯外道路都不遠，開車10分鐘即可進入台北市核心區。

　　南勢角商圈以景新街與興南路一段為主要幹道，車流量大、商家密 集。區內擁有七家銀行與郵局，速食、美妝、超商等連鎖品牌齊備， 景新路上有傳統早市，和平街另有黃昏市場，並有全聯、家樂福等超 市，夜晚則有興南觀光夜市，生活採買十分方便。學區部分，南勢角 屬興南國小、中和國中學區，並鄰近台科大華夏校區（原華夏科大） ，教育資源完整。

　　林品妤表示，南勢角不像新興重劃區那樣需要等待配套成形，生活 便利性與成熟度，是吸引自住族群的關鍵。

　　林品妤表示，捷運站周邊多為屋齡20年內的電梯大樓，指標社區「 太陽帝國」為約600戶社區，目前行情每坪約71萬～80萬元，依座向 、樓層、裝潢差異價格不同，若面景平路或高樓層可遠眺台北101者 ，單價可達8字頭。

　　另一指標案「南方之星」為屋齡約15年內的捷運聯開案，規模達千 戶，近期成交單價落在73萬～78萬元。

　　南勢角的購屋主力以年輕首購族為主，多數是仰賴捷運通勤的台北 上班族。

　　市場需求集中在總價1,500萬～1,800萬元、兩房不含車位的產品； 若含車位則落在2,000萬元上下，屋齡15年內、有管理的電梯大樓最 受青睞。

　　此外，當地也吸引不少熟悉生活圈的換屋族與長輩換屋族群，偏好 三房電梯大樓產品，總價約2,500萬元。

　　至於公寓市場方面，以忠孝街、華新街為交易熱點，距離捷運站步 行約10分鐘的公寓，二樓以上單價約45萬元，一樓產品則約60萬元， 性價比高。

【永慶房屋南港站前直營店 店長陳冠甫／】

　　南港結合台鐵、高鐵、捷運與客運，生活機能完整到位，在大型開 發案持續推動下，高資產聚落成形中，資產認同度已成形，加上科技 與研發進駐潮，房價支撐性極強。

　　南港車站往西串聯昆陽電子區，往東延伸南港軟體園區與經貿園區 ，南接生技園區、衛福部與中研院，形成科技走廊，AI、生技與研發 單位的進駐，帶來更多白領人口，帶動對高品質住宅短租需求。

　　誠實金句

　　堅持走正直誠實的道路，定會有問心無愧的歸宿。

　　台北市東區門戶南港持續進化，近年隨著四鐵共構車站、展覽經貿 園區、生技與AI產業陸續進駐，加上大型商場與娛樂設施到位，站前 生活圈成為台北未來具發展潛力的明星區域。

　　永慶房屋南港站前直營店店長陳冠甫指出，南港站前生活圈範圍大 致以忠孝東路以北、向陽路以東、重陽路以南、經貿二路以西，「南 港四鐵車站」結合台鐵、高鐵、捷運板南線與中長程客運，通勤族與 跨區移動族群能快速聯結北台灣各地。

　　除了便捷的交通，站前生活機能也完整，食衣住行育樂一次到位。 陳冠甫表示，站區與周邊擁有CITYLINK、LALAPORT等大型商場與百貨 餐飲、商辦B1美食街，展覽期間更湧入大量攤位與客流，外食族選擇 豐富。

　　全聯旗艦店、家樂福、大型連鎖餐廳、數十間超商，加上興中、興 華與南港路的在地小吃，是市中心少見國際展會與庶民美食並存的生 活圈。

　　站前產品類型相當多元，從公寓、電梯大樓、豪宅、辦公室皆有供 給，近年新建案大量釋出，中高價位產品供應豐富，首購與換屋族都 找得到適合標的，但依地段與視野，總價落差大，區內同時還有多件 都更案進行中，供給未來會更加集中且高端化。

　　陳冠甫表示，從買方結構來看，「在地換屋與自住族」，多為南港 、內湖、汐止、信義、松山上班的白領族群，因為通勤便利與接近工 作地點而選擇購屋；「科技與企業移入的外派主管」，隨著輝達等大 型研發中心進駐，區內陸續出現尋找高品質住宅或短期租屋的外商白 領；「投資置產族」，看好展覽、商辦與都更題材，更鎖定短租或長 線資產增值機會；還有「外縣市通勤族」，利用台鐵與高鐵通勤至台 北者，也把南港視為交通型置產據點。

　　目前公寓產品單價約落在每坪65萬至80萬元，分布在興中、興華路 、南港路、東明街一帶。電梯大樓依屋齡不同，預售屋約落在每坪1 40萬～180萬，屋齡20年電梯樓普遍超過每坪百萬元。

　　南港站前也成為豪宅聚落，「世界明珠」目前是南港最高總價與單 價的代表，未來還有「南港之心」、台電都更案、僑泰興麵粉廠開發 等百億級建設陸續推出，高端資產族群逐漸向東移入，南港站前正朝 「超越信義計畫區」邁進。

永慶房產集團根據實價登錄資料、統計台積電廠區周邊中古屋房價發現，今年前八月「台積宅」買氣退燒最多的是竹北市、量縮幅度近七成，至於房價修正最多的為台南市的安定區，與去年相比下修13.1%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，今年以來在銀行房貸緊縮與第七波信用管制續行下，以及美國又宣布關稅政策下，房市交易未見起色。

陳金萍表示，尤其目前買方購屋心態保守，期待房價有一定的降幅才願意進場，但竹北市今年中古屋的平均每坪成交單價較去年不減反增，平均每坪單價更已來到4字頭，使不少買方保持觀望，因此量縮幅度最明顯。

陳金萍指出，南科台南園區近年來房價快速上漲，使不少購屋族已無法負荷，且該園區周遭房屋供給量大，隨著政策影響持續，不少投資客選擇退場轉售，使待售房屋供給增加。而且當地的交通、生活機能尚待完善，使得房價支撐性不足，價格開始修正。

資料顯示，台積電即將和已進駐廠區所在的行政區，也就是市場俗稱的「台積宅」，今年前八月交易量較去年全面減少，其中減幅最多的是位於新竹縣的竹北市，減幅近七成。

在全國擁有台積電廠設區的九大行政區中，今年前八月交易量萎縮最多的是竹北市，量縮幅度近七成，其次是橋頭的67.4%，和擁有中科的西屯區大減64.1%。

台積宅除了交易量明顯量縮外，部分區域房價也開始有所修正。數據顯示，台南市安定區房價較去年共下修13.1%最高；新市區和善化區，房價也分別修正3.7%和2.8%。

而嘉義縣的太保市房價反而逆勢上漲11.8%居冠。陳金萍表示，近年嘉義縣太保市發展題材不斷，除台積電將進駐嘉義科學園區外，「華泰名品城」Outlet也得標高鐵特定區土地，未來發展潛力可期。

陳金萍指出，再加上嘉義高鐵站周邊仍有廣大腹地可開發，吸引建商積極進場。由於嘉義太保的房價基期較低，加上科技人才剛需買盤支撐，在眾多題材助攻下，讓當地預售價格已反映市場上漲預期，也帶動中古屋價格走升。

先誠實、再成交！永慶集團董事長孫慶餘是發自內心想落實這句話，要求永慶人
務必要奉為圭臬，買賣雙方是經紀人本人、二等親或公司同事，及一年內短期買
賣案件，都要事先告知。本店有一案例，一位屋主委賣住宅，在同棟社區有事故
屋，雖不在出售標的同一棟，但本店如實告知潛在買方，沒想到買方已知情，讚
許同仁「先誠實、再成交」精神，最後簽約成交。 誠實金句 只要有誠信 不怕不
成交

據今年第3季「政大永慶即時房價指數」數據顯示，全國和六都、新竹縣市指數全面下跌，且跌幅擴大、從第2季季跌1.6%擴至第3季2.8%；六都、新竹縣市中，中南部跌勢最重逾3%、雙北市最輕在2%左右。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，今年第2季全國房價指數小幅下修1.6%，第3季跌幅擴大、達2.8%，反映市場買氣降溫，房價呈現緩跌走勢，尤其9月六都、新竹縣市議價率在10%~13.2%相對高檔，與去年6、7月房市高點相比，成交議價率擴大。

展望第4季房價，葉凌棋認為，在市場沒有太大利空或利多釋出下，第4季估計市場依然呈現緩跌格局，六都、新竹縣市房價初估季跌1.5%~5%間，第4季單季整體房價估計跌2.5%~2.8%間；累計2025年全年平均整體房價估下修5%~6%。

今年第3季全國即時房價指數跌幅擴大、從上季季跌1.6%擴大至2.8%；以六都、新竹縣市來看，第3季高雄市即時房價指數季跌幅為4.4%，為六都、新竹縣市最高；其次為台南市、台中市季跌3.6%、3%，桃竹兩縣市則季跌2.9%、2.3%；反觀，房價最高的雙北市最抗跌、各季跌2.1%、2.1%；總計除了新北市外，其餘都會區第3季房價指數跌幅全數擴大。

永慶房產集團研展中心總監郭翰分析，從去年下半年開始，受到銀行房貸緊縮與第七波信用管制影響下，房市熱度明顯降溫。

到了今年上半年，延續去年下半年的市況，房市交易仍冷；惟到了今年第3季，美國於8月宣布暫對台課徵20%對等關稅，且當前房市政策尚未放寬，市場交易量縮持續，帶動部分屋主讓利銷售，以致六都、新竹縣市房價出現跌幅擴大的趨勢。

郭翰指出，高雄市、台南市近年來受益台積電的設廠投資效應，不僅帶動全市土地上漲，房價也跟著水漲船高。然而，自去年下半年開始，受房貸緊縮及信用管制的衝擊，加上當地薪資漲幅遠不及房價飆升速度，區域房價支撐力不足、開始鬆動，房價進入緩步修正，並在第3季出現跌幅擴大的跡象。

　　房價跌幅持續擴大，最新第三季的「政大永慶即時房價指數」顯示 ，全台指數跌幅為2.8％，全台和七大都會區指數全面下跌，且跌幅 普遍有擴大的趨勢，其中以中南部跌幅最重，台中、台南和高雄指數 季跌幅皆逾3％，桃園跌幅2.9％，新竹縣市跌幅2.3％，台北、新北 跌幅約2％。

　　該指數顯示，七都第三季房價季跌幅2.8％，較第二季的1.6％擴大 ，除新北市季跌幅較第二季收歛外，其餘六都均較第二季擴大，七都 中又以高雄季跌4.4％最高，台南季跌3.6％、台中3％，跌幅居次。

　　永慶房產集團研展中心總監郭翰表示，去年下半年開始，受到銀行 房貸緊縮與第七波信用管制影響下，房市熱度明顯降溫，今年上半年 房市交易仍冷。今年第三季川普於8月宣布對台課徵20％對等關稅， 且目前房市政策尚未放寬，房市交易量縮持續，部分屋主讓利求售， 使七都房價出現跌幅擴大的趨勢。

　　不過日前行政院拍板，將新青安貸款排除在銀行法第72-2條放款比 率限制外，讓銀行可釋放更多放款量能，有望提高首購族的購屋意願 ，整體而言，若國內經濟沒有大幅變動，隨著房市政策鬆綁議題持續 發酵，以及自住需求穩定進場，預期第四季房市有望維持穩健格局。

　股市熱、房市冷，曾是領漲國內房市的三大科學園區，如今成為帶 頭下修房價的指標。據統計，在去年央行919信用管制後，三大科學 園區周邊的中古屋、預售屋交易大幅量縮，房價相較高點更有7％～ 9％的修正，下修幅度更甚於整體市場，曾是票房保證的科學園區房 市，如今成為票房毒藥。

　　永慶房產集團統計各大科學園區周邊房市近年量價，自去年第四季 至今年第二季中古屋成交量，較信用管制前減少39.4％～54.9％，預 售屋成交量較信用管制前大減66.9％～78.6％。

　　以交易量最大的竹科周邊為例，信用管制前每月約有逾500件的中 古屋交易量、逾400件的預售屋交易量，管制後僅剩200餘件的中古屋 交易、和不到百件的預售屋交易。

　　房貸緊縮、買方信心保守，使得交易量驟減，成屋市場房價也快速 回落。以房價高峰的去年第三季為基準點，近三季以來科學園區周邊 下修幅度均在7％以上，其中以竹枓達9％最高，中古屋房價跌破4字 頭；中科、南科高雄園區房價跌幅也在8％以上，南科台南園區則在 7.3％，房價下修幅度遠高於該都會區，竹科周邊的預售屋價格也出 現小幅修正。

　　房地產業者指出，股市持續創高，然而房市動能卻相當低迷，「股 熱、房冷」差異之大，歷年僅見，房貸資金水龍頭緊縮是資本市場資 金熱潮未能流入房市的主因，過去幾年房市多頭，全台房市幾乎由竹 科、中科、南科三大園區領漲，投資買盤熱絡、自用買盤追價下，相 對低基期的房價飆漲，在投資買盤退散、自用買盤追價無力下，即使 科學區產值、企業獲利持續攀高，高所得族群也不願將資金投入房市 。

　　古亭商圈以羅斯福路一、二段，和平東路一、二段，和平西路一段 為主幹道，以古亭捷運站為中心點，由於擁有全台升學率名列前茅的 中正國中、金華國中學區，加上發展成熟的商圈，吸引不少家長設籍 購屋，設籍套房小宅房價達到每坪150萬～170萬元，有些新屋甚至逼 近每坪200萬元，學區小宅單價不下於大安區精華地段。

　　永慶房屋古亭直營店店長賴上偉表示，會在古亭站購屋的民眾，多 以學區考量為第一優先，由於中正、金華升學率在各國中名列前茅， 因此吸引不少家長購屋設籍，甚至不乏新北、或外縣市家長為小孩就 學而在此購屋，也因家長素質整齊，房價居高不下，以一至二房、挑 高的小坪數產品，總價在3,000萬元以內最為熱門，標準三房產品流 通少，只要一釋出就賣掉。

　　古亭站周邊最熱門為小基地的學區小宅，和平東路以北大部分為中 正國中學區，區內最熱門為設籍學區的小宅，主要賣點為1,500萬～ 2,000萬元買中正國中學區宅。

　　和平東路以南則為大安區金華國中學區，房價水準反而比中正區的 中正國中學區親民一些，約低1至2成，學區宅每坪約125萬～140萬元 ；而和平西路以南則多屬螢橋國中學區，為古亭站周邊房價最親民的 區段，新成屋約每坪120萬～135萬元。

　　國小學區則以中正紀念堂旁的台北市立大學附設實驗小學較熱門， 學區宅房價多每坪170萬元起跳。

　　賴上偉表示，雖然古亭站商圈沒有商場、電影院等商業設施，不過 鄰近中正紀念堂、植物園、河濱公園等大型公園綠地，古亭站步行可 及範圍內，大大小小公園密度高，加上國家圖書館、國家音樂廳、各 類博物等文教設施，不少巷內古蹟維護更新，一些日式老宅化身為文 青店家，形成完善的居住環境。此外，中正紀念堂站未來可轉乘捷運 萬樹林線，透過捷運路聯結台北市區如站前、西門以及信義等商圈相 當方便。

　　隨著捷運萬大線未來完工通車，古亭站周邊過去十餘年極少更新改 建案，不過未來五年就有五、六個基地面積在500坪以上都更、危老 重建案，古亭市場也將改建為住商混合大樓，隨著街廓環境更新，將 為古亭商圈帶來新風貌。

【永慶房屋古亭直營店 店長賴上偉／】

　　不少家長在此購屋都是為了小孩學區而來，最好能找專業的在地房 仲，由於學區劃分複雜，往往差一條街就是不同學區，欲就讀中正國 中學區的小六生，也需在年底以前完成房屋過戶及設籍。

　　如果沒有學區考量的購屋族，可以往古亭站1、2號出口方向、同安 街一帶尋找房屋，相對其他如中正、金華熱門學區，房價至少有2成 價差，如果距捷運站步行五分鐘以上，也有機會找到單價8字頭的大 樓、7字頭的公寓。

　　誠實金句

　　同理心傾聽客戶需求，誠實為本，使命必達。

　　永慶房產集團3日發布第四季房市前瞻報告，永慶房產集團業務總 經理葉凌棋表示，第三季房價跌幅擴大，中台南灣季跌幅均在3％以 上，七都成交議價率仍均在10％以上的相對高檔，今年交易量預測再 下修，恐跌破27萬大關，年減23％～25％創下史上最大跌幅，市場進 入價格修正階段。

　　無論房價信心與房價走勢都呈向下趨勢，永慶調查顯示，由於美國 關稅落地加上房市政策續行，消費者看跌房價比例擴大至50％，看漲 房價比例由上季的29％減少至20％。第三季房價也持續下修，反映市 場降溫，政大永慶即時房價指數顯示，七都僅新北跌幅在2％以內， 跌勢較輕，台北、桃園、新竹季減2％～3％，台中、台南、高雄則在 3％以上。

　　葉凌棋表示，市場觀望氣氛濃厚，若買賣集方價格認知無法拉近， 往往導致成交期間拉長甚至破局，目前七都議價率維持10％～13.2％ 高檔水準，有明顯降價幅度的案件較能爭取快速成交的機會，因此， 如何打破目前房市交易僵局，「價格促成交」將是重要關鍵。

　　今年股市熱、房市冷，房市低迷主要原因在於「能否貸得到款」。 川普對等關稅正式落地實施，對國內各產業的影響正在發酵中，將連 帶影響房市交易，雖然金政府鬆綁新青安貸款限制，市場原本預期期 待能釋更多購屋資金，不過從近期交易量來看，回升幅度有限，政策 利多尚未完全轉化為實質需求，房價基期仍高，買方普遍預期後續仍 有修正空間，即使剛性需求對進場態度偏向謹慎。

　　葉凌棋表示，去年第三季交易量已開始下滑，但今年同期還仍維持 年減，推估全年交易量不容樂觀，可能在26.3萬～27.1萬之間。上波 房市修正期2013年至2016年三年的時間，房市交易量從37.2萬棟減至 24.5萬棟，去年到今年一年的時間可能減少超過8萬棟，萎縮的幅度 和往年的修正循環來說，相當巨大。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋昨（3）日表示，市場進入價格修正期，第3季房價跌幅再擴大，新竹以北季跌幅在2~3%間，中南部則逾3%，六都、新竹縣市議價率維持逾10%相對高檔，到了第4季估計市場依然呈現緩跌格局，六都、新竹縣市房價初估季跌1.5%~5%間，單季整體房價估計跌2.5%~2.8%間。

葉凌棋昨在第4季永慶房產趨勢前瞻報告記者會中表示，看跌房價已是房市最大公約數，初估今年交易量恐跌破27萬棟，寫下史上單年最大跌幅，2025年全年平均整體房價估下修5%~6%。

葉凌棋表示，今年第2季全國房價指數小幅下修1.6%，第3季跌幅擴大、達2.8%，反映市場買氣降溫，房價呈現緩跌走勢，尤其9月六都、新竹縣市議價率在10%~13.2%相對高檔，與去年6、7月房市高點相比，成交議價率擴大，顯示「降價促成交」是交易關鍵。

葉凌棋指出，隨著8月美國對等關稅上路，9月有新青安鬆綁與換屋族延長舊屋出售期限等房市政策的調整下，2025年9月六都、新竹縣市成交議價率仍在10%至13.2%的高檔水準。但在當前交易量偏低、房價跌幅有擴大跡象的情況下，認為第4季六都、新竹縣市跌幅約在1.5%~5%間，整體第4季季跌約2.5%~2.8%，認為在房價有明顯的降價幅度之下，「降價促成交」仍是目前房市交易關鍵。

葉凌棋指出，美國對全球的對等關稅正式落地實施，對國內各產業影響正陸續發酵中，將連帶影響內需與房市交易，雖然房市政策略有鬆綁，新青安優惠房貸排除在限貸令外後，首購族出手有比較積極一點。

葉凌棋強調，整體來說，即使政府政策有鬆綁，但房市買氣回升幅度仍相當有限，認為今年全年交易量恐跌破27萬棟大關，估落在26.3~27.1萬棟間，與2024年相比，量縮23%至25%左右，寫史上單年最大跌幅。

根據永慶房屋2025年第4季網路會員調查結果顯示，31%消費者認為未來一年是購屋好時機，其中19%消費者認為落在2026上半年；房產專家認為，部分消費者期待房價有向下修正的空間，因此認為2026年上半年才是適合進場的好時機。

數據顯示，民眾看壞今年第4季國內景氣比例從上季的47%、擴大至51%，顯示過半數的消費者看壞第4季經濟和景氣。

調查指出，31%消費者認為未來一年是購屋好時機，其中19%消費者認為落在2026上半年；永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，此舉顯示儘管打炒房政策維持，惟買方購屋信心仍有一定程度，惟部分消費者期待房價會再下修，因此將購屋腳步放慢，認為2026年上半年才是適合進場的好時機。

屋主認為何時是最佳售屋時機呢？陳賜傑指出，調查結果顯示，有38%消費者認為未來一年會是售屋好時機，其中24%消費者認為就在今年下半年，顯示部分屋主願意趁目前房價仍處於相對高點，若適度讓價就能讓成交機會增加，因此選擇趁早出脫房產、獲利了結，可避免未來愈晚賣、物件價格愈低。

9月六都買賣移轉棟數僅約1.6萬棟，月減3.5%，年減29.5%、近三成，不僅年月雙減，北、高二都更寫同期新低紀錄。第3季單季交易量僅5.2萬棟，是統計以來單季最低；累計今年前九月六都移轉量約15.17萬棟，年減27.9%。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，近期雖有政策利多，如行政院將新青安排除於《銀行法》第72條之2規範限制之外，央行亦將換屋族出售舊屋的期限放寬至18個月，然而相關措施多是照顧首購族群，對整體房市量能提振效果有限，9月市場買氣清冷，移轉量出現年月雙減。若未有進一步重大利多支撐，今年全年買賣移轉棟數可能較去年萎縮超過兩成，房市恐將面臨「27萬棟保衛戰」。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，當前一般房貸利率寫16年新高，民眾就算貸得到，也不見得貸得起，即使9月房貸水位較前幾月充盈，自住買方出手相對謹慎，買氣欲振乏力。

六都昨（1）日公布9月買賣移轉棟數約1.6萬棟，出現月減3.5%、年減29.5%「年月雙減」；與前月相比，僅台北市受惠新案交屋帶動，月增4.2%，其餘五都均呈月減；與去年同期比較，六都全數負成長，衰退幅度在15.4%至38.3%間；今年第3季移轉量5.2萬棟、年減約達三成，寫下單季最低量。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年股市上衝到2.6萬點，惟市場上資金與信心並未同步反映到房市，主因過去一段時間房價漲多，再加上政策面貸款仍偏向緊縮，讓第3季房市交易表現平淡。

累計今年前九月六都買賣移轉棟數約15.17萬棟、年減27.9%，續寫八年來最冷，也是自1999年有紀錄以來第四低量；而今年前九月台北市、台南市則是八年最低，新北市、高雄市則是近九年新低紀錄。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，雖然政府將新青安貸款排除在《銀行法》第72條之2放款比率限制外，讓觀望氣氛稍微轉淡，惟相關政策能否轉化為實際成交，有待第4季持續觀察。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，大環境買氣萎縮，仍有部分區域憑藉大案交屋潮衝出可觀量能，像是桃園大園客運園區，及台中梧棲的台中港特定區，都因為新案完工交屋量大，年月表現近乎倍增。

　　房市交易持續低迷，六都9月建物買賣移轉棟數為1.6萬棟，月減3 .5％、年減29.5％；前三季六都移轉棟數15.2萬棟、創下近八年同期 最低紀錄，顯示今年房市持續性低迷，未見回溫。由於信用管制政策 未鬆綁、房價降幅未能達到買方認同，預估至年底前房市交易量仍欲 大不易。

　　根據六都地政局統計顯示，9月除台北市月增4.2％外，其餘各都均 較8月衰退；與去年同期相較，新北、台南、高雄衰退幅度均達3成以 上。房仲業者指出，房市持續低迷，房貸緊縮現況、對後市信心不足 趨勢，短期難以扭轉，買氣很難在短期明顯回溫。

　　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，今年股市上衝到26,000點， 市場上的資金與信心並未同步反映到房市，主要過去一段時間房價漲 多，再加上政策面貸款仍偏向緊縮。

　　不過曾敬德也發現，近月房市已有開始築底跡象，交易量不再破底 ，新青安政策略為放寬對於部分區域仍有正面幫助，接下來就觀察年 底的央行動向；去年8月銀行開始進行為期一年的房貸自主管理，到 年底也將屆滿，政策走向仍將對於房市有關鍵影響力。

　　以今年前三季六都買賣移轉棟數來看，六都合計為15.2萬棟、年減 27.9％，新北、台南、高雄三都年減幅均在3成以上，六都前三季交 易量創下近八年同期最低，也是自1999年以來第四低，台北市、台南 市則續創八年最低，新北市、高雄市則是近九年新低紀錄。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，新青安貸款排除在銀行法第7 2-2條放款比率限制之外，對於適用新青安的族群或是首購族在貸款 取得與排撥時間上得到緩解，觀望氣氛有稍微轉淡跡象，不過政策能 否轉化為實際成交，仍需一段時間檢驗，有待第四季持續觀察。目前 市場普遍期待房價下修，有意出售的屋主若能適度調整售價、與市場 行情接軌，有助於縮小買賣雙方的價格落差，加速成交進程。